【必見】不動産を売却するときに消費税が課税されるケースとは？

不動産売却すると、消費税が課税されるケースがあります。
個人が不動産売却するときも課税対象となる取引もあるため、どのような費目に消費税がかかるのかを知っておくことがポイントです。
今回は、不動産売却の際に知っておきたい消費税について解説します。
兵庫県西宮市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で消費税が課税されるケース

消費税とは、国内で課税事業者（法人・個人事業主）が事業としておこなう取引に対して課税される税金のことです。
消費税は商品やサービスの価格に対して課税され、消費者が負担して事業者が納税しています。
不動産売却においても、事業者が売却する建物は消費税の課税対象です。

個人の取引で消費税が課税されるもの

消費税の課税対象は、事業者が対価を受けて商品やサービスを提供するときにかかります。
そのため個人が、マイホームや別荘を不動産売却するケースでは消費税は非課税です。
しかし不動産売却の手続きで発生するサービスについては、消費税が課税されるものがあります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料
• 登記手続きを依頼した際の司法書士報酬

不動産会社や金融機関、司法書士などは事業として各種サービスを提供しています。
そのためこれらのサービスについては、消費税の課税対象です。

投資用物件は消費税が課税されることがある

個人であっても、投資用物件（賃貸アパート、マンションなど）は事業に含まれます。
そして以下のいずれかに該当するときは、課税事業者となり消費税が課せられます。

• 前々年度の課税売上高が1,000万円を超えている場合（基準期間）
• その年の前年の1月～6月の売上が1,000万円を超え、給与支給額が1,000万円を超えている場合（特定期間）

なお、一戸建てのように土地と建物を不動産売却したときは、建物部分のみが消費税の課税対象です。
不動産価格は土地と建物を合算した金額で取引するのが一般的なので、消費税額を確定するために按分割合を決めておく必要があります。

不動産売却で消費税が非課税となるケース

個人が不動産売却するときは、土地も建物も消費税はかかりません。
そして課税事業者がおこなう不動産売却でも、土地は消費税の非課税対象です。
あるいは前々年度の課税売上が1,000万円以下のときは免税事業者になるので消費税は課せられません。
このほかにも、消費税が非課税となるケースを確認していきましょう。

土地および土地の定着物

土地は建物とは異なり、消費される性質のものではありません。
そのため、消費税の非課税対象です。
そして、土地の定着物（庭木や石垣など）も一体となって譲渡するのであれば消費税はかかりません。
ただし地下型の車庫など、土地に埋まっている設備は消費税の課税対象なので注意してください。

所得税、住民税、登録免許税、印紙税などの税金

不動産売却にともない発生する所得税などは税金そのものなので、消費税は非課税です。
これらの税金は、以下のタイミングや手続きで課税されます。
所得税・住民税
不動産売却によって得られた利益（譲渡所得）は、所得税と住民税の課税対象です。
また2037年12月31日までに生じた所得には、復興特別所得税も課せられます。
所得税は確定申告にて申告・納税し、住民税は5月～6月頃に送付される納付書で納税します。
登録免許税
不動産の名義変更や、抵当権抹消登記の手続きでは登録免許税が課せられます。
名義変更にかかる登録免許税は、新たな所有者である買主が負担するのが一般的です。
そして売主は、抵当権抹消登記の登録免許税を負担します。
抵当権抹消登記には、1件あたり1,000円の登録免許税が課せられます。
印紙税
不動産売却で交わす売買契約書は、契約金額に応じた収入印紙を貼付することで印紙税を納付します。
買主・売主それぞれが、自身の保管する契約書について印紙税を負担するのが一般的です。
なお、契約金額ごとの印紙税額はそれぞれ以下のとおりです。

• 100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円超1億円以下：6万円（3万円）
• 1億円超5億円以下：10万円（6万円）

ただし2024年3月31日までは、括弧内の軽減税率が適用されます。

不動産売却における消費税の注意点

消費税が課税される不動産売却では、いくつかの注意点があります。
個人の売買でも消費税が課せられる費目があるため、取引のポイントとともに確認していきましょう。

消費税の申告・納付方法

消費税の申告は、確定申告によりおこなわれます。
個人事業主は翌年3月末までに、法人は課税期間の末日の翌日から2か月以内に税務署へ申告・納付するのが通例です。
ただし直前の課税期間の消費税が一定額を超えていると、中間申告および中間納付が義務付けられています。
48万円超400万円以下のとき

• 中間申告：年1回
• 納付金額：直前の課税期間の消費税額の1/2

400万円超4,800万円以下のとき

• 中間申告：年3回
• 納付金額：直前の課税期間の消費税額の1/4

4,800万円超のとき

• 中間申告：年11回
• 納付金額：直前の課税期間の消費税額の1/12

消費税率10％の場合、課税事業者が480万円超の建物を不動産売却すると中間申告・中間納付が必要です。
これを怠ると、延滞税や加算税が課せられる場合があるので注意してください。

不動産価格に消費税が含まれる

通常、不動産価格は税込価格となっています。
そのため注意点として、課税対象である建物と非課税対象である土地を一緒に売却したときは、建物と土地の按分比率を決めなければなりません。
この比率は、買主との合意があれば自由に決められます。
買主にとっては、建物の比率が高いほうが消費税の還付額が大きくなります。
一方で売主にとっては、土地の比率が高いほうが消費税が安くなるため有利です。
そのため、買主と売主の双方が納得できる比率にする必要があります。
また双方の合意があったとしても、客観性を欠いた按分比率にすると、税務署に認められないことがあるのが注意点です。
なお、按分比率の代表的な決め方には、おもに以下の方法があります。

• 不動産を取得したときの価格や消費税から算出する
• 固定資産税評価額に基づいて決定する
• 不動産鑑定士による鑑定額に基づいて決定する

取得したときの価格や消費税がわかっていれば、それに基づいて按分比率を決める方法があります。
購入時の価格は売買契約書で確認できるので、消費税の記載がないかを確認してみてください。
また、土地と建物の固定資産税額の比率によって按分する方法もあります。
買主と売主の双方が納得しやすいため、不動産売却の際にはおすすめの方法です。
このほか不動産鑑定士に依頼する方法もありますが、鑑定には費用がかかるため注意してください。

まとめ

不動産売却における消費税について解説しました。
個人の場合は非課税ですが、不動産売却にともなう手続きでは消費税が課税される場面があります。
不動産売却にかかる費用を抑えるためにも、どの費目が課税対象・非課税対象なのかを正しく把握することが大切です。
私たち「西宮市不動産売却ナビ」は、兵庫県西宮市で価格査定の依頼を受け付けております。
消費税に関する疑問点も、お気軽にお問い合わせください。