離婚時に不動産売却したら財産分与の方法は?注意点について

離婚時に不動産売却したら財産分与はどうする?売却方法や注意点について

この記事のハイライト
●マイホームなどの不動産も財産分与の対象である
●マイホームなどの不動産を財産分与するなら、不動産売却により現金化するのがおすすめ
●不動産売却のタイミングは、互いに連絡を取れる離婚前がおすすめ

財産分与とは、離婚に際して夫婦の共有財産を分配することを意味します。
このとき問題になりやすいのが、マイホームの財産分与です。現物のままでは公平な分配が難しいため、不動産売却により現金での分配を検討するケースもあるのではないでしょうか。
そこで不動産売却の方法や、財産分与の注意点を確認していきましょう。
兵庫県西宮市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

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離婚による不動産売却で知っておきたい財産分与とは?

離婚による不動産売却で知っておきたい財産分与とは?

婚姻中に夫婦が築いた財産は、共有財産として扱われます。
この共有財産には現金や預金のように等分しやすいものだけでなく、不動産や自動車など、分配が難しいものも含まれています。
それでも離婚した際は、財産分与により夫婦それぞれに分配しなければなりません。
このときの財産分与には、以下の3種類があります。

清算的財産分与

清算的財産分与とは、共有財産を平等に分配することを意味します。
一般的に財産分与と言えば、清算的財産分与を意味することが多いです。
また婚姻中の財産は内助の功も評価されるため、どちらかが専業主婦(夫)であっても2分の1で分配するのが原則的な考え方です。
不動産売却後は、売却金を分配することになるでしょう。

扶養的財産分与

扶養的財産分与とは、離婚後の生活維持を目的として財産を分配することを意味します。
たとえば専業主婦(夫)で離婚後の生活が困窮する場合、もう一方が生活保障を目的として財産の分配をおこないます。

慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与とは、離婚の責任がある側が慰謝料の趣旨で財産を分配することを意味します。

財産分与の対象とは?

夫婦で築いた財産(共有財産)は、すべて財産分与の対象となります。
そのためマイホームなどの不動産も、婚姻中に取得したものなら登記簿上の名義に関係なく分配対象です。
また年金や退職金、生命保険の積立金なども婚姻期間に応じて分配されます。

特有財産は財産分与の対象にならない

特有財産とは、おもに以下のような財産が該当します。

  • 婚姻前からの財産(現金・預貯金など)
  • 婚姻中に相続・贈与などによって取得した財産

マイホームであっても、どちらか一方の親から資金援助を受けた部分は特有財産として扱われます。
特有財産において注意したいのが、婚姻前からある個人の現金や貯金です。
婚姻を継続するにあたって生活費などと混ざり、共有財産と区別できなくなっているケースもあるのではないでしょうか。
このように共有財産と明確に区別できない特有財産は、財産分与の対象となる場合があります。

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離婚により不動産売却する際の財産分与の方法

離婚により不動産売却する際の財産分与の方法

財産分与では公平な分配となるため、マイホームも不動産売却すると良いでしょう。
現金化すれば、離婚協議で取り決めた割合に応じて公平に分配できます。
現物のまま財産分与する方法も考えられますが、現金や預金などの財産がないと双方が納得いく分配は難しいかもしれません。
離婚による不動産売却は、以下の方法で進めていきましょう。

不動産や住宅ローンの名義を確認

マイホームの場合、夫婦どちらかの単独名義もしくは夫婦の共有名義になっているケースが多いでしょう。
そこで登記簿謄本を取得し、不動産の所有者を確認しましょう。
そして不動産売却は基本的に、登記簿上の所有者がおこないます。
売却に際しては住宅ローンを完済しなければならないため、ローンの名義もチェックしてください。
単独名義であっても、住宅ローンの連帯保証人に配偶者が指定されているケースが多いです。
連帯保証人については、登記簿謄本では確認できないため、借入先の金融機関に問い合わせるか、金銭消費貸借契約書で確認しましょう。

価格査定を依頼する

不動産売却の前に、まずは不動産会社へ価格査定を依頼します。
なお実際の取引金額は、買主との交渉によって決まります。
そのため財産分与の対象となるのも、実際の取引で得た売却益である点に注意してください。
なお、不動産会社の価格査定には次の2種類があります。
机上査定
机上査定とは、現地調査が不要な査定方法のことです。
近所の方や、家族に知られずに査定を受けたいときにおすすめです。
また当日~翌日までに結果を得られることもあるため、とにかく早く査定額を知りたいときに依頼すると良いでしょう。
訪問査定
訪問査定とは現地調査により、間取りや築年数だけではわからない部分も査定価格に反映できる方法のことです。
より精度の高い査定結果を知りたいときは、訪問査定を依頼すると良いでしょう。

財産分与の方法を決める

財産分与は、夫婦の合意のもと自由な割合で決定できます。
清算的財産分与であれば、半分ずつ分配することになるでしょう。
不動産売却では、譲渡費用などを差し引いた売却益が分配対象です。

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離婚で不動産売却するときの財産分与の注意点

離婚で不動産売却するときの財産分与の注意点

離婚による資産整理の一環で不動産売却を進めるときは、いくつかの注意点があります。
贈与税などの税金が生じないよう、気をつけたい注意点を確認していきましょう。

離婚前の不動産売却がおすすめ

離婚による不動産売却は、離婚前がおすすめです。
離婚前に不動産売却をおこなわないと、連絡が取りにくくなるなどの恐れがあります。
離婚後に不動産売却する場合でも、可能な限り早期の売却処分を目指すようにしましょう。
そして売買のタイミングに関係なく、売却金の財産分与は離婚成立後におこないます。
婚姻中に財産を分け合うと、贈与とみなされる可能性があるためです。
なお不動産を現物のままで財産分与する場合も、売却金と同様に離婚成立後におこないます。
その際の注意点として、不動産や住宅ローンの名義は、住み続ける側に変更しておくことが挙げられます。
将来的に不動産売却したくなったとき、住んでいない側と連絡が取れないと売却を進められないためです。

財産分与の請求には期限がある

財産分与を請求できるのは、離婚から2年間です。
そのため離婚後に不動産売却するなら、請求期限に注意してください。
2年を超えて分配すると、贈与して扱われることがあるので気をつけましょう。

ローンの残債に注意する

離婚による不動産売却の場合、ローンの返済が進んでおらず、売却金で完済できないオーバーローンの状態になっている可能性があります。
不足分を現金や預金で返済できない場合は、任意売却をおこなう必要性もあるでしょう。
任意売却をおこなうと、ブラックリストと呼ばれる信用情報機関に事故情報が載ります。
すると数年間はクレジットカードの作成や、新規のローンを組めなくなるため注意してください。
また任意売却では、返済しきれなかった残債部分を分割で支払わなければなりません。
その負担をどうするのかについても、夫婦間で決めておく必要があります。

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まとめ

離婚による不動産売却をするなら知っておきたい、財産分与とはどのようなものなのかご紹介しました。
公平に財産分与するためにも、不動産などの現物資産は売却により現金化するのがおすすめです。
私たち「西宮市不動産売却ナビ」は、兵庫県西宮市を中心に不動産の売却をおこなっております。
不動産売却でお困りの方はお気軽にご相談ください。


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