共有名義の不動産とは？売却方法や注意点をご紹介

複数人が不動産の権利を有する状態は、共有名義と呼ばれます。
このような共有名義の不動産も売却可能ですが、手続きの方法などに注意点があります。
相続が関係するケースもあるため、不動産売却にあたり全体の流れを知っておくのがおすすめです。
そこで共有名義とはどのようなものなのか、不動産売却のポイントとともにご紹介します。
兵庫県西宮市に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で知っておきたい共有名義とは？

共有名義とは、不動産を取得する際の出資額に応じた所有持分で、複数人が登記している状態を意味します。
たとえば夫婦のペアローンで半分ずつ出資したなら、所有持分も半分ずつ割り当てられます。
また相続で取得した場合は、相続割合に応じて持分が分配されていることもあるでしょう。

共有名義のメリット

夫婦で共有名義にすると、それぞれの収入に対して住宅ローン控除を受けられます。
また不動産売却時の特別控除も、持分に応じた割合でそれぞれ受けられるメリットがあります。

共有名義のデメリット

不動産売却は、共有者全員の同意がないとおこなえないというデメリットがあるため注意しましょう。
また持分は相続の対象なので共有者が亡くなると、所有権は相続人に移ります。
相続人が複数いれば、共有者も増えていく可能性があります。
すると不動産売却の際に、同意を取り付けなければならない範囲が拡大する点に注意しましょう。

単独名義との違い

単独名義とは、不動産の権利を1人が有する状態を意味します。
単独名義であれば、登記簿上の所有者が売却処分などを自由に決められます。
相続予定の物件でも、不動産売却するなら単独名義のまま売却すれば手続きをスムーズに進められるでしょう。
相続人が複数いる不動産を誰か1人の単独名義にしても、換価分割や代償分割により対応できます。

共有者ができること

共有名義の不動産は、それぞれの共有者が自由に使用できます。
しかし単独でできる行為ばかりではなく、過半数あるいは全員の同意を得なければならないものがあります。
それぞれ、どのような行為があるのかを確認しましょう。
保存・使用（単独でできる）
不動産の保存および使用は、単独の共有者でもできる行為です。
保存は、建物の修繕など物件の維持に関する行為が挙げられます。
使用は、自身が居住するケースが挙げられます。
このときの使用は持分割合に関係なく、不動産全体の使用が認められています。
利用・改良（過半数の同意でできる）
利用とは、短期間の賃貸借契約の締結が挙げられます。
そして改良は、リフォーム・リノベーションなどの工事が該当します。
そして過半数の同意は、人数ではなく持分割合で過半数の同意を得なければなりません。
処分（全員の同意でできる）
不動産売却をはじめとする処分は、共有者全員の同意が必要です。
不動産売却以外には、抵当権の設定、借地借家法の適用対象である賃貸借契約の締結などが含まれます。

共有名義の不動産を売却するときの方法

共有名義の不動産は、全員の同意があれば売却による処分が可能です。
そこで、事例ごとの手続きの方法を確認していきましょう。

離婚の場合

離婚で財産分与をともなう場合は、不動産売却により現金化するのがおすすめです。
このとき、不動産の売却は離婚成立前におこなうのがポイントです。
互いに連絡を取り合えなくなると、同意が得られず売却処分を進められません。
なお不動産は財産分与の対象なので、自分の持分だけを売却するとトラブルに発展するリスクが高まります。
登記簿上の持分割合に関係なく、財産分与にあたっては2分の1ずつ分配する原則があるためです。
また共有持分だけ売却する場合、物件全体を売るときと比較して価格は大幅に安くなる傾向にあります。
そのため配偶者と連携しながら、共有持分をまとめて売却するのがおすすめです。

相続の場合

相続人が複数いるとき、共有持分すべてを売却する以外の方法を取ることも可能です。
持分割合で分筆して売却する（土地の場合）
分筆とは、土地を複数に分割することを意味します。
土地を分筆すれば、それぞれの共有者は自身の持分のみを売却可能です。
ただし注意点として、すでに建物の建っている土地は、地上権・借地権で保護されていると解体できません。
また土地の面積によっては、分筆すると建物が建てられなくなるなどの理由で資産価値が下落してしまいます。
このようなケースでは分筆せず、全員の持分をまとめて売却したほうが良いでしょう。
共有者に買い取ってもらう
相続した不動産を所有し続けたい共有者がいれば、ほかの共有者の持分を買い取ってもらう方法があります。
売却側には、持分を現金化できるメリットがあります。
そして買取側は自身の持分割合が拡大し、単独名義となれば自由に利用・処分できるようになるのがメリットです。
ただし注意したいのが、持分の買取にはある程度まとまった資金が必要な点です。
また譲渡したり、相場よりも著しく低い価格で取引すると、受け取る側に贈与税が課せられる場合があります。
そのため不動産会社や税理士と相談しながら、慎重に取引価格を決定するようにしましょう。

まずは価格査定を依頼するのがおすすめ

不動産売却に反対する共有者がいたとしても、不動産会社に価格査定を依頼するのがおすすめです。
査定結果次第では、売却に賛成するケースもあるためです。
机上査定であれば、築年数や立地、間取りといったデータで簡易的な査定結果を得られます。
早ければ当日中にも結果が出るため、およその金額を知りたいときにも利用してみてください。

共有名義の不動産を売却する際の注意点

共有名義の不動産を売却する際は、以下の注意点を押さえておくと良いでしょう。

必要な書類を準備する

不動産売却にあたっては、次の書類を準備する必要があります。

• 権利証（登記識別情報）
• 土地測量図および境界確認書
• 身分証明書、印鑑証明書、住民票、印鑑（共有者全員分）

なお実際の不動産売却では、共有者のなかから代表して手続きする代理人を決めて、売買を進めるケースもあります。
代理人がいれば、共有者全員が売買契約に立ち会う必要がありません。
代理人の委任状に記載すべき項目は、おもに次のものがあります。

• 委任者の住所・氏名
• 受任者の住所・氏名
• 受任者に委任する取引内容および取引日
• 代理人に与える権限の範囲
• 売却する不動産の情報

不動産の名義を確認する

不動産を売却する際の注意点として、物件の名義関係をしっかりと調べておく必要があります。
とくに相続で共有名義の状態になっていたり、共有名義になってから数十年経っていたりするケースでは、誰がどの部分の権利を持っているのかわからなくなっている可能性があります。
そこで必要に応じて、法務局や司法書士に相談するなどして名義確認を進めていきましょう。

まとめ

共有名義の不動産とはどのようなものなのか、売却方法や注意点とともにご紹介しました。
単独名義の物件と異なり、権利関係が複雑になっているケースは珍しくありません。
そこで信頼できる不動産会社と相談しながら、売却を進めるのがおすすめです。
私たち「西宮市不動産売却ナビ」は、兵庫県西宮市を中心に不動産の売却をおこなっております。
不動産売却でお困りの方はお気軽にご相談ください。