【必見】土地はどのように調べれば良いの？調査の方法についてご紹介

土地の売却を検討している方のなかには、「所有している土地がどのような状態なのか調査したいけど、調査の仕方が分からない」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
土地を売却する際には、ご自身が所有している土地がどのような土地なのかをしっかりと把握しておかなければいけません。
こちらの記事では、土地の調査の仕方についてご紹介します。
兵庫県西宮市で土地の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

売却する土地の調査の仕方①不動産登記の調べ方

土地を売却する際に調査しなければいけない項目の1つが「不動産登記」です。
不動産登記の情報が記載されている「登記簿謄本」の請求方法・閲覧方法には、以下の4つがあります。

• 法務局で交付請求する
• 郵送で交付請求する
• オンラインで交付請求する
• オンラインで閲覧する

法務局で交付請求する

法務局の窓口に行けば、誰でも登記簿謄本を取得することができます。
法務局や出張所は全国各地にありますので、登記簿謄本を取得する際は、最寄りの法務局や出張所を訪ねると良いでしょう。
窓口に置いてある「登記事項証明書交付申請書」に必要事項を記入し、収入印紙を貼って窓口に提出すれば、簡単に請求することができます。
収入印紙は法務局で売っていますので準備していく必要もありません。
ただし、法務局の開局時間は、平日の午前8時30分から午後5時15分までですので、勤務時間との調整が必要となる場合があるかもしれません。

郵送で交付請求する

「平日は働いているから法務局に行けない」という場合は、郵送でも登記簿謄本を請求することが可能です。
交付申請書に必要事項を記入し、収入印紙を貼り付けたうえで、返信用封筒を同封して最寄りの法務局へ郵送すれば、請求することができます。
郵送してから1週間程度で登記簿謄本が返送されてくるでしょう。

オンラインで交付請求する

法務局の「登記・供託オンラインシステム」を利用すれば、オンラインで交付請求することも可能です。
申請者情報を登録したうえで交付請求をおこない、手数料を納付すれば、翌日には登記簿謄本を取得することができます。
申請者情報登録から手数料納付までの一連の流れは、すべてオンラインで完結できるのにくわえ、午後9時まで交付請求が可能ですので、日中に時間を取れない方も簡単に請求することができるでしょう。

オンラインで閲覧する

一般財団法人民事法務協会が運営する「登記情報提供サービス」を利用すれば、オンラインで閲覧することもできます。
閲覧請求すれば、すぐに情報を見ることができますので、受け取りなどの手間はかかりません。
ただし、閲覧できる情報には認証文や登記官の証印がないため、役所に提出するような証明書としての効力はありませんのでご注意ください。
あくまでも土地の調査の仕方の1つとして、情報を確認するために利用するものだと覚えておきましょう。

売却する土地の調査の仕方②用途地域の調べ方

都市計画法で規定されている「用途地域」が指定されている場合、建築できる建物の用途が制限されてしまうことはご存知でしょうか。
用途地域は、土地を有効活用したり、売却したりするときにも影響を与えますので、しっかりと調査することが重要です。
こちらでは、用途地域の調査の仕方をご紹介します。

用途地域とは

用途地域とは、住環境の保護や利便性の向上を目的として都市計画法に定められているルールのことです。
都市計画法で定められている用途地域は、以下のとおり13の地域に分けられます。

• 住居系：第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域
• 商業系：近隣商業地域、商業地域
• 工業系：準工業地域、工業地域、工業専用地域

それぞれの用途地域には、建築できる建物の用途が制限されており、たとえば「第一種低層住居専用地域」内においては、事務所や工場、ホテルなどを建てることができません。

都市計画図で確認することができる

用途地域は、それぞれの地方自治体が作成している「都市計画図」で確認することができます。
土地の所在地となっている市区町村の役所に行けば、都市計画図の閲覧ができ、必要であればコピーすることも可能です。
また、地方自治体のなかには、ホームページで用途地域を確認できる自治体もあります。
「自治体名　用途地域」などの検索ワードで調べてみるのも良いでしょう。

用途地域がまたがっている場合は？

1つの土地が必ずしも1種類の用途地域に該当しているとは限りません。
土地のなかには、複数の用途地域にまたがっている場合もあります。
この場合、敷地の半分以上が属する用途地域の用途制限が適用されることなります。
そのため、敷地の60％が「第一種低層住居専用地域」に該当し、40％が「商業地域」に該当する場合は、事務所や工場、ホテルなどが建築できませんので、注意が必要です。

売却する土地の調査の仕方③道路の調べ方

土地を売却する際には、道路の調査が欠かせません。
建築基準法には「接道義務」という道路に関するルールが決められており、この義務を満たさなければ、建物を建築することができません。
最後に道路の調査の仕方を確認していきましょう。

接道義務とは

接道義務とは、幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと建物を建てることができないというルールのことです。
接道とは、土地と道路が接している状態のことを指します。
そのため、土地と道路の間に他人が所有している土地がないか、どこまでが道路の範囲なのかといったことを調査しなければいけません。
特に、土地と道路との間に「水路」がある場合は、水路の占用許可を取るといった別の対応が必要となる場合もありますので、水路が道路に含まれるのか必ず確認するようにしましょう。
道路に接しているかどうかは、現地を確認するだけでなく、公図（法務局に備え付けられた土地の位置や形状を表す図面）確認しなければいけません。
見た目は道路と接しているように見えても、公図上では接していない場合は注意が必要となります。

道路の調査の仕方

ご所有の土地が接道義務を満たすかどうかを判断するためには、「所有している土地が幅員4m以上の道路に接道しているか」「接している道路が建築基準法上の道路か」を確認しなければいけません。
この2点については、いずれも役所に行けば確認することが可能です。
まず、道路の幅員は役所の道路管理課（公道を管理している部署）を訪問し、道路台帳平面図を取得すれば確認することができます。
道路台帳平面図とは、道路の維持管理をおこなうために作成された資料です。
この図面には、道路幅員や側溝の寸法などが記載されていますので、幅員がどれくらいあるのかを確認できます。
ただし、必ずしも記載されている幅員と現況幅員が一致しているわけではありませんので、一致しない場合はより詳細な調査が必要です。

建築基準法上の道路に該当するかの調べ方

建築基準法上の道路に該当するかを調べるには、役所の建築指導をおこなっている部署である建築指導課を訪問し、道路に関する図面を閲覧します。
建築基準法上の道路とは、「建築基準法第42条に定められている道路」のことです。
たとえ、アスファルト舗装されて整備された道路だとしても、建築基準法上の道路に該当しなければ建物を建てることができませんので、必ず確認するようにしましょう。

まとめ

今回は、土地の調査の仕方についてご紹介しました。
土地を売却する際は、さまざまなことを調査しなければいけません。
万が一、調査が不足したまま売却の手続きを進めてしまうと、契約目前にトラブルが発生してしまうといった事態も十分に考えられます。
「土地の調査の仕方を知りたい」「何を調査すれば良いのか分からない」とお困りであれば、不動産会社に相談するようにしましょう。
西宮市不動産売却ナビでは、兵庫県西宮市を中心に、不動産の売却に関するご相談を承っております。
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