【要注意】不動産売却における心理的瑕疵とは?その影響と告知義務を解説!

不動産売却における心理的瑕疵とは?その影響と告知義務を解説!

不動産を相続したけれど、使い道がなく、売却を検討している方もいるかと思います。
実は売却時の買手側では「心理的瑕疵」が購入意欲に影響を与えているケースが多くあります。
そもそも心理的瑕疵とはどういったことを指しているのでしょうか。
今回は心理的瑕疵が与える影響や、告知義務に関して解説していきます。

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不動産売却における心理的瑕疵とは何か?

不動産業界では、物件に関する欠陥や問題点を「瑕疵(かし)」と呼び、たとえば雨漏りや設備の損傷などは「物理的瑕疵」と呼びます。
もし購入予定の物件に自殺や殺人、事故で亡くなった方がいる場合、心理的に抵抗を感じる方が多いでしょう。
これを「心理的瑕疵」といい、そのような瑕疵のある物件は心理的瑕疵物件、あるいは事故物件と呼ばれます。
不動産の物理的な欠陥がなくても、心理的瑕疵があると欠陥物件とされてしまうのです。
そして、事故物件であることが事実ならば、売主は買主に告知する義務があります。

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不動産売却において心理的瑕疵が与える影響

心理的瑕疵のある不動産は、一般的な相場より売却価格が安くなります。
安くなりやすいのは、買い手に敬遠されてしまう可能性があり、一般的な相場価格にしてもなかなか売却できないからです。
また、事件が起きた物件の場合、その事実を隠して不動産売却すると、後日買主から損害賠償を求められる可能性もあります。
事件が起きれば、当然心理的瑕疵が発生するため、売主はその内容についての告知が義務付けられています。
心理的瑕疵の存在を知らずに売却してしまった場合は告知義務違反にはなりませんが、裁判が起きたときに心理的瑕疵を知らなかったことを証明する必要があるでしょう。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは?

前述では事故物件の告知義務を述べましたが、事件性のない自然死なども告知義務が必要なのでしょうか。
原則として、病死や自然死の告知義務はありません。
しかし、遺体の発見が遅れて建物にその痕跡が残ってしまった場合など、状況によっては心理的瑕疵にあたると判断され、事故物件として取り扱われる場合があります。
事故物件には、告知義務が発生する告知期間があり、賃貸物件の場合は発生から3年間は借主に対して告知する義務があります。
一方で、売買の場合は告知期間は無期限であり、何年経過していようとも、告知義務が残ります。
売買物件は取り扱う金額が大きく、また長い期間にわたって住み続ける性質上、賃貸物件よりも心理的瑕疵が与える影響が大きいため、告知義務に時効が設けられていないのです。

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まとめ

心理的瑕疵がある物件は事故物件として扱われ、売却価格が安くなりやすいなど、不動産売却にも影響があります。
病死や自然死の場合は事故物件として扱われず、告知義務もありませんが、状況によっては事故物件になる可能性があります。
事故物件になってしまった場合、売買であれば無期限の告知義務が発生するため、売却への影響も大きいです。
事故物件を所有している方は、この心理的瑕疵の影響を理解したうえで、売却を検討していきましょう。
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