任意売却時にも税金は課税される？発生する税金の種類などを解説！

住宅ローンの返済が困難などさまざまな事情で、任意売却をご検討中の方もいらっしゃるでしょう。
土地や建物を売る際には譲渡所得税などがかかりますが、任意売却でも同じように課税されるのでしょうか。
この記事では、任意売却時に課される税金と税金滞納による任意売却への影響などを解説します。
西宮市中心に近隣地域で任意売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

任意売却をする際にかかる税金の種類とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の許可を得て自宅を売却する方法です。
債権者とはお金を貸した金融機関などのことで、一方でローンを組んでお金を借りた方を債務者といいます。
一般的な不動産売却とは状況が異なりますが、任意売却においても通常と同じように税金が課されます。
はじめに、任意売却をおこなう際に発生する税金の種類と金額の目安を確認しておきましょう。

印紙税

印紙税とは、領収書や契約書など印紙税法によって定められた文書を作成する際にかかる税金です。
不動産売却では売買契約書を作成する際に課税され、税額分の収入印紙を添付して納税します。
税額は契約金額によって異なり、以下のように売却価格が大きくなるほど印紙税も高くなります。

• 契約金額が500万円を超え1,000万円以下：5,000円
• 契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下：1万円
• 契約金額が5,000万円を超え1億円以下：3万円

なお、令和6年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用されており、上記は軽減後の税率です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をするときに課される税金です。
不動産売却では、金融機関によって設定されている抵当権を抹消する際に発生します。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税額は、不動産1つにつき1,000円と定められています。
土地と建物それぞれに課税されるため、土地付きの一戸建てを売却する際の税額は2,000円です。
登記の手続きは司法書士に依頼することも可能ですが、その場合は数万円ほどの報酬が発生します。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
税率は不動産の所有期間に応じて異なり、所有期間が5年超えだと20.315％、5年以内であれば39.63％です。
ただし任意売却では、譲渡所得税は課されないケースがほとんどです。
その理由については、次の章で解説します。

消費税

売却する不動産に消費税が課されるのは、基本的に事業として売却した場合です。
個人所有の不動産を売却する場合は、消費税について心配する必要はありません。
ただし、個人が所有する不動産であっても、事業性を認められるものは消費税の課税対象となるため注意が必要です。
たとえば、駐車場として収入を得ていた土地や賃貸アパートなどを売却する際は、消費税が課税される可能性があります。
また、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士への報酬などには、消費税が課されることを覚えておきましょう。

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任意売却と税金の関係！譲渡所得税は発生しない？

先述したように、任意売却では譲渡所得税がかからないケースがほとんどです。
ここからは、任意売却で譲渡所得税がほとんどかからない理由を解説します。

譲渡所得が生じないケースが多い

譲渡所得税が発生するのは、不動産を売却して譲渡所得が生じた場合です。
譲渡所得とは、不動産を売却して得たお金すべてを指すのではありません。
売却価格から、不動産購入時と売却時に要した費用を差し引いたあとの金額が譲渡所得です。
任意売却では、売却代金だけではローンを完済できず、ローンが残ることも珍しくありません。
不動産を任意売却したとしても、譲渡所得が出なければ譲渡所得税は非課税となります。

3,000万円の特別控除を利用できる

マイホームを売却する際に、要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できます。
この特例は、不動産売却により発生した譲渡所得から3,000万円まで差し引けるという制度です。
つまり譲渡所得が生じても3,000万円以下であれば、特例の適用により譲渡所得税が非課税となるわけです。
この特例を利用するには、売却するのが自分が住んでいる家屋であることなどの条件があるため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。

強制換価等による特例が適用される

任意売却によって不動産を売却する際は「強制換価等による特例」が認められる可能性があります。
この特例は、資力の喪失により債務の弁済が著しく困難である場合に、資産の売却には課税しないとする制度です。
つまり債務の返済が困難になり、仕方なく任意売却をする場合は、譲渡所得税が非課税になる可能性があります。
このように任意売却では、そもそも譲渡所得が生じず、譲渡所得税がかからないケースが多いです。
また、譲渡所得が生じても、特例の利用により譲渡所得税が非課税になることも少なくありません。
なお、登録免許税と印紙税は必ず発生しますが、債権者との交渉によって売却代金から捻出できる可能性があります。

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税金を滞納していても任意売却はできる？

住宅ローンの返済が困難になり任意売却を検討している場合、税金の支払いが滞っているケースも少なくありません。
固定資産税や都市計画税といった税金を滞納していても、任意売却は進められるのでしょうか。
最後に、税金滞納による任意売却への影響と注意点を解説します。

滞納額が大きいと自宅が差し押さえられる

税金を滞納していても、任意売却後の売却代金で税金を支払えると判断されれば、基本的に任意売却は可能です。
ただし税金の滞納額が大きいと、行政処分によって自宅を差し押さえられる可能性があるためご注意ください。
自宅を差し押さえられてしまったら、行政に交渉して差し押さえを解除してもらわなければなりません。
差し押さえ解除を要請して、行政がすぐに応じてくれるとは限らず、交渉に時間を要することもあります。
このような事態を回避するためにも、滞納額が膨らみ差し押さえにあう前に、早めに任意売却へ向けて行動しましょう。

売却代金から納税資金を捻出できる可能性がある

任意売却で得たお金は、住宅ローンの返済に充てられるのが一般的です。
ただし、債権者との交渉によって、売却代金を納税資金にあてられる可能性があります。
任意売却をしたら終わりではなく、ローンが残った場合はその後も支払いが続きます。
その際に税金を滞納したままだと、生活の立て直しができずに、再度支払いが滞ってしまうかもしれません。
債務者の経済的な立て直しは債権者にとっても重要なため、交渉すれば売却代金から納税資金を捻出してもらえる可能性があります。
債権者によって対応は異なりますが、滞納している税金の返済についても相談することをおすすめします。

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まとめ

任意売却時も通常の不動産売却と同じように、譲渡所得税や印紙税、登録免許税が発生します。
しかし譲渡所得税に関しては、特例の利用などにより非課税になるケースがほとんどです。
また税金を滞納していると、滞納額によっては自宅が差し押さえられ、任意売却が困難になることもあります。
このような事態を回避するためにも、任意売却を検討し始めたら、なるべく早めにご相談ください。
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