不動産売却時にかかる仲介手数料とは？計算方法と注意点を解説

不動産売却では、印紙代や登記費用などさまざまな費用がかかりますが、費用のなかでもメインとなるのが仲介手数料です。
売却価格によっては高額になることもあるため、あらかじめ金額の目安を把握しておくと良いでしょう。
そこで、仲介手数料とはなにか、計算方法や安さだけを基準に不動産会社を選ぶリスクについて解説します。
愛西市、あま市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

不動産売却でかかる仲介手数料とは

不動産売却では、不動産会社へ支払う仲介手数料が必要になります。
ここでは、仲介手数料とはなにか、また支払うタイミングについて解説します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買や賃貸の仲介業務に対して必要になる手数料のことです。
不動産売却時の仲介手数料は、売主・買主の売買契約が成立した際にはじめて発生し、成功報酬として不動産会社へ支払う費用です。
つまり、買主と売買契約まで達しなかった場合は、仲介手数料が発生することはありません。
また、仲介手数料は宅地建物取引業法により上限金額が定められています。

仲介手数料に含まれる業務

仲介手数料には、通常の不動産売却の過程で発生する業務の費用が含まれています。
仲介手数料に含まれる業務は以下のとおりです。

• 広告費用（チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載など）
• 購入希望者への物件案内
• 契約に必要な書類の作成
• 不動産売却に関するアドバイス
• 引き渡しの立ち会いなど

このように仲介手数料には、不動産売却をするための業務がすべて含まれています。
ただし、注意しなければならないのは、特別な広告や遠方での取引を希望した場合です。
このような通常の業務を超えた範囲の広告依頼などは、別途請求させていただくことがあります。

仲介手数料を支払うタイミング

前述したように、買主と売買契約が成立した際に仲介手数料は発生します。
一般的に仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時に半分、残りの半分を引き渡し時に支払うといったケースが多いです。
また、仲介手数料の支払いは、原則として現金となっています。
売買契約締結日までに、提示された現金を用意しておきましょう。
なお、不動産会社によっては振り込みに対応しているケースもあるため、事前に確認をしておくことをおすすめします。

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不動産売却でかかる仲介手数料の計算方法

仲介手数料についてわかったところで、仲介手数料はどのくらいかかるのか相場を知りたいと思う方もおられるでしょう。
ここでは、仲介手数料の相場や計算方法を解説します。

仲介手数料の相場

仲介手数料には相場といえる金額はあるのでしょうか。
結論からいえば、仲介手数料には相場はありません。
賃貸物件であれば、家賃1か月分に消費税といったように相場が決められています。
しかし、仲介手数料は売却価格に対して上限金額が決まっているので、明確にいくらといった相場は存在しません。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料には相場はありませんが、宅地建物取引業法で定められている上限金額があります。
そのため、この上限金額を目安として把握しておくと良いでしょう。
仲介手数料の上限金額は、売却価格により異なり、以下の速算式で算出できます。

• 売却価格が400万円を超えた場合：売却価格×3％＋6万円＋消費税
• 売却価格が200万超えから400万円以下の場合：売却価格×4％＋2万円＋消費税
• 売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5％＋消費税

たとえば、売却価格が2,000万円であれば「2,000万円×3％＋6万円＋消費税＝72万6,000円」となります。
多くの不動産会社が、上限金額で請求することが多い傾向にあります。
ただし、上限金額を超える仲介手数料を請求することは法律違反です。
そのため売主本人も、仲介手数料の計算方法について把握しておくことは大切でしょう。

仲介手数料の早見表

仲介手数料は、上記の計算式を使って自分で計算することもできますが、売却価格に対して一定の金額になっています。
そのため、下記の早見表を見れば、おおよその金額を把握することが可能です。
ここでは、いくつかピックアップして、仲介手数料の税込み金額を載せておきます。

• 売却価格400万円：19万8,000円
• 売却価格800万円：33万円
• 売却価格1,000万円：39万6,000円
• 売却価格2,000万円：72万6,000円
• 売却価格4,000万円：138万6,000円

なお、仲介手数料には消費税が課されます。
不動産会社によって仲介手数料を税別で表記していることもあるため、よく確認しておきましょう。

400万円以下の低廉な空き家は例外

売却価格が400万円以下の低廉な空き家の場合は、2018年の法改正により、仲介手数料を最大で「18万円＋消費税」まで引き上げても良いと決まりました。
その前は、安い物件の契約が成立しても仲介手数料の上限が安いため、不動産会社が赤字となる場合があり、取引が消極的になってしまうことがありました。
そこで、不動産会社の利益も確保しつつ低廉な空き家を流通活性化するために、この特例が設けられたのです。
ただし、この特例を適用する場合は、売主に告知したうえでの合意が必要です。

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売却時に仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスク

仲介手数料には上限金額が設けてありますが、その範囲内であれば基本的に不動産会社は自由に設定することができます。
つまり、不動産会社によっては無料にしたり、仲介手数料を安くしたりできるわけです。
実際に、仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社も多数存在しています。
売主にとって仲介手数料が安くなることは喜ばしいことかもしれませんが、安さを基準に不動産会社を選ぶのはリスクが大きいといえるでしょう。
たとえば、以下のようなリスクが生じる可能性があります。

• 売却活動を十分におこなわない可能性がある
• 売却価格を下げることになる

仲介手数料には売却活動にかかる費用が含まれています。
そのため、仲介手数料を安くすることは、十分な売却活動ができない可能性があるでしょう。
たとえば、物件を宣伝するための広告作成や、内覧にかかる費用を削られるリスクがあります。
売却活動が減ると、必然的に購入希望者も減ってしまうでしょう。
そうなれば、なかなか買主が見つからず売却が長引いてしまい、売却価格を下げることになりかねません。
そのため、不動産会社を選ぶ際は以下のようなことを基準にすると良いでしょう。

• 仲介手数料が上限額またはその付近
• 仲介を親身になって対応しているか

不動産会社の利益は仲介手数料のみです。
仲介手数料を削れば何かしらの業務が縮小されてしまいます。
そのため、上限金額または上限金額付近で請求されるのが妥当といえるでしょう。
また、手数料の安さよりもどこまで親身になって対応しているかが大切です。
したがって、総合的に判断して信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
弊社では、不動産売却が初めての方にもわかりやすいよう、売却の流れや査定額のチェックポイントなどについてまとめております。
不安や悩みをお抱えの方は、一度弊社へご相談ください。

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まとめ

不動産売却では、売買成立時に不動産会社へ支払う成功報酬が必要になります。
相場はありませんが、売却価格によって上限金額が決まっているので、あらかじめ計算方法や金額を把握しておくことをおすすめします。
また仲介を依頼する際は、仲介手数料の安さで判断するのではなく、総合的に見て信頼できる仲介会社を選ぶことがおすすめです。
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