不動産売却で知っておきたいレインズとは？仕組みや利用の流れを解説

土地や建物の売却では、多くの方が「すぐに売れるのか？」という不安を抱えています。
不動産は高く早く売るのが理想的なので、スムーズな成約を目指すことが重要と言えるでしょう。
そこで活用したいのが、レインズというシステムです。
今回はレインズとはなにか、利用する流れや、登録義務が生じる媒介契約の種類について解説します。
西宮市を中心にその近隣地域で、これから自宅を売却しようとしている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で活用したいレインズとは？

まずは、不動産売却で活用したい、レインズとはなにかを解説します。

レインズとは？

レインズとは、不動産流通機構が運営する、コンピューターネットワークシステムです。
「Real Estate Information Network System」の頭文字を取って、レインズと名付けられています。
登録すると、全国にある土地や建物の情報や、過去の取引事例などが閲覧可能となります。
ただし、登録・閲覧できるのは、基本的に不動産会社のみです。
つまり、不動産会社専用のポータルサイトと言えるでしょう。
多くの不動産会社は、レインズを活用しながら販売活動をおこなうのが一般的です。
そのため、不動産売却時になくてはならないシステムと言えます。
また、レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構である、公益法人によって運営されています。
構成されているのは、東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構の4つです。
設立後、今もなお利用の拡大が続いています。

仕組みとは？

レインズの主な目的は、不動産会社同士で土地や建物の情報を共有し、取引を円滑にすることです。
スムーズな取引が繰り返されれば、全国の不動産の流通の活性化につながります。
会員の不動産会社には、レインズマーク（グリーンの円）が掲示してあるので、ぜひチェックなさってください。

メリットとは？

活用によって不動産会社が得られるメリットは、下記のとおりです。

• スピーディーな売却が目指せる
• ほかの不動産会社の顧客に物件の存在を知ってもらえる
• 適正価格を把握できる

先述のとおり、登録すると全国にある土地や建物の情報が閲覧可能となります。
不動産会社同士で情報を共有できるため、スピーディーな売却を目指すことが可能です。
また、多くの不動産会社が登録した不動産の情報を目にすることになります。
そのため、ほかの不動産会社の顧客にも、物件の存在を知ってもらえるのがメリットです。
さらに、レインズでは過去の取引事例をチェックすることもできます。
類似物件がいくらで取引されているのかを確認できれば、適正価格で売り出すことが可能です。

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不動産売却時にレインズを利用する流れ

続いて、不動産売却時にレインズを利用する流れを解説します。

流れ1：不動産会社に売却の相談をする

流れの最初におこなうことは、不動産会社への相談です。
売りたい土地や建物の情報や時期、希望条件などをお聞かせください。

流れ2：周辺相場を調べる

売主から頂いた情報をもとに、不動産会社はレインズを確認し、周辺相場を確認するのが次の流れです。
類似物件をいくつかピックアップし、いくらで売りに出されているのかをチェックします。
現在売り出し中のものだけでなく、過去の取引事例なども参考にします。

流れ3：査定結果を出す

次の流れは、レインズの情報から査定額を決定することです。
査定方法（机上査定または訪問査定）によって、結果が出るまでの期間が異なります。

流れ4：媒介契約を締結する

査定額に納得いただけたら、媒介契約を締結します。
媒介契約には下記の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

媒介契約とは「不動産会社に販売活動を依頼する」という契約です。
媒介契約時は、仲介手数料の金額や契約期間、条件などをまとめた書面を交わします。
どの種類を選ぶかは、売主側で決めることが可能です。

流れ5：レインズに不動産の情報を登録する

媒介契約の締結後、不動産会社はレインズに不動産の情報を登録するのが次の流れです。
登録後は、全国のレインズに加入している不動産会社が、その情報を確認できるようになります。
また、売主に対して登録証明書が交付されるのも、このタイミングです。

流れ6：売買契約を締結する

販売活動をおこない、買主が見つかったら次は売買契約を締結します。
決済や鍵の受け渡しの日など、細かい条件のすり合わせをおこなったうえで、契約書を交わします。

流れ7：成約の登録をする

売買契約の締結後は、不動産会社がレインズに成約の登録をします。
以上が、レインズを利用する際の一般的な流れです。

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不動産売却時にレインズに登録義務がある媒介契約の種類

最後に、不動産売却時、レインズに登録義務がある媒介契約の種類について解説します。
レインズへの登録義務が生じるのは「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2種類です。
一般媒介契約には、登録義務が生じず、任意となります。

登録義務が生じる種類1：専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社にしか仲介を依頼できない契約です。
ただし、売主自身で買主を見つけられる、自己発見取引は可能となります。
専任媒介契約の場合、媒介契約の締結後、翌日から7日以内がレインズへの登録期限です。
また、2週間に1度以上、売主に対して販売状況の報告義務も生じます。

登録義務が生じる種類2：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様、1社にしか仲介を依頼できない契約です。
それにくわえ、自己発見取引も不可となります。
そのため、売主が買主を見つけても、必ず不動産会社を介して契約を進めなくてはなりません。
また、レインズへの登録期限は、媒介契約の締結後、翌日から5日以内です。
販売状況の報告も、1週間に1回以上の頻度で必要です。
報告の仕方は、媒介契約の種類問わず、メールか文書でもOKとされています。

一般媒介契約の場合

一般媒介契約の場合、先述のとおり、レインズへの登録義務が生じません。
そのため、任意での登録となります。
一般媒介契約とは、1社以上に仲介を依頼できる契約で、自己発見取引も可能です。
そのため、幅広く買主を探したり、ご自身で見つけた買主と不動産会社が見つけたりした場合の条件を比べ、好条件で購入してくれる方を選べます。
しかし、レインズへの登録義務が生じないだけでなく、売主への販売状況の報告も任意です。
不動産の情報が全国に広がらないだけでなく、進捗状況を把握できないことが、一般媒介契約のデメリットとなるでしょう。
よりスピーディーな売却を目指す場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

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まとめ

レインズとは、不動産会社が閲覧できるコンピューターネットワークシステムのことで、全国にある不動産の情報を共有することができます。
不動産会社は売却の相談や査定後、媒介契約を締結したあとにレインズに登録し、販売活動を開始します。
ただし、登録義務が生じるのは専任媒介契約と専属専任媒介契約のみなので、スムーズな売却を希望する場合はその2種類を選ぶのがおすすめです。
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