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【必見】水路に面している土地は売却しづらい？売却方法や注意点をご紹介
2026-07-10
「水路に面している土地を売却したいけれど、売りにくいって本当？」と、疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。水路に面した土地は、一般的な土地とは異なる制約があるため、事前の理解が欠かせません。
宅地として売却を検討している場合は、理解しておくべきポイントがいくつかあります。建築不可の可能性や地盤の問題など、購入希望者が敬遠しやすい要因を把握しておくことが大切です。
本記事では、水路に面している土地のデメリットや売却方法、注意点について解説します。状況に応じた、最善な売却方法を検討してください。
この記事でわかること（よくある質問）
Q水路に面している土地はなぜ売却しづらいのですか？ A建築不可の可能性、地盤の軟弱性、浸水リスクの3つが主なデメリットとして挙げられます。 詳細はこちらの見出しへ！▼ Q水路に面した土地はどのように売却すれば良いですか？ A居住用なら占用許可を取り橋を架ける方法、居住用としないなら土地のまま活用する方法、買取業者への売却などがあります。 詳細はこちらの見出しへ！▼ Q売却する際の注意点はありますか？ A橋の設置費用や占用料の負担、告知義務違反によるトラブル、境界・管理者の確認などに注意が必要です。 詳細はこちらの見出しへ！▼ Qスムーズに売却を進めるコツはありますか？ A水路の種類・管理者を事前に確認し、複数の不動産会社や専門家に相談することが大切です。 詳細はこちらの見出しへ！▼水路に面している土地を売却するデメリット
一般的な土地とは違い、水路に面している土地が売却しづらいと言われるのには、いくつかの理由があります。まずは代表的なデメリットを確認しておきましょう。
この章の3ポイント
- 接道義務を満たさず建築不可となる可能性がある
- 地盤が軟弱で補強工事が必要になりやすい
- 大雨などによる浸水リスクが懸念される
詳しく解説していきます！
建築不可の可能性
住宅を建てる際は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接しなければ建設許可が下りません。これを「接道義務」と言います。接道義務を満たさない土地は、既存住宅があろうがなかろうが住宅の建て替えができないため対策が必要です。
軟弱地盤で補強工事の必要性
水路が近いと地盤の軟弱性が懸念されます。新たに住宅を建てる際、地盤強化のための補強工事が必要となり、相場より安値での売却を求められることになるでしょう。
浸水の可能性
水路が近いと大雨などの被害も受けやすくなります。浸水がリスクとなり、買い手が現れづらいかもしれません。ハザードマップなどで浸水想定区域に該当するかも事前に確認しておくと安心です。
水路に面している土地の売却方法
水路に面している土地は、居住用とするかしないかによって売却方法が異なります。状況に応じた売却方法を選ぶことが、スムーズな取引につながります。
この章の3ポイント
- 居住用にするなら占用許可を取り、橋を架けて接道義務を満たす
- 居住用としないなら、土地のまま活用する方法もある
- 買主が見つかりにくい場合は専門の買取業者への売却も選択肢
詳しく解説していきます！
居住用として売却する場合
接道義務を満たさない土地を居住用として売却するのであれば、まずは市町村に水路の占用許可を取りましょう。その後、水路上に橋を架ける方法で解決します。買主に占用許可が引き継がれるか、建築制限が課せられていないかもあらかじめ確認しておきましょう。
居住用として売却しない場合
住宅を建築しない「土地」だけで売却する方法もあります。小屋や駐車場などに活用方法が広がりますが、買主が限定されてしまうデメリットもあるでしょう。
買取業者へ売却する方法
仲介での買主探しが難しい場合は、水路に面した土地の取り扱いに慣れた買取業者へ直接売却する方法も有効です。占用許可の取得や橋の設置といった手続きを含めて相談できる業者を選べば、売主の負担を軽減しながら売却を進められます。
水路に面している土地を売却するときの注意点
水路に面している土地を売却する際には、費用面や告知義務、権利関係の確認など押さえておくべき注意点があります。
この章の3ポイント
- 橋の設置や占用料には数十万円〜数百万円の費用がかかることがある
- 告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる可能性がある
- 境界・水路の管理者は事前に確認しておく
詳しく解説していきます！
費用の問題
橋を架けると、数十万円から数百万円と高額な費用がかかります。宅地として売却できても、それまでの出費や売却価格によっては、損をする可能性もあります。また、自治体によっては占用料が発生することもあるので、あわせて調べておきましょう。
告知義務がある
水路に面した土地は、売却時に「告知義務」が発生します。これを怠ると、契約不適合責任を負い、契約解除や損害賠償の請求などのトラブルに見舞われることもあります。また、容積率などの建築制限に関しても、書類の交付・説明を怠ると、契約不適合責任を負うことになるでしょう。
境界・水路管理者の確認
水路に面した土地は、敷地と水路の境界があいまいなケースも少なくありません。境界確定測量をおこない、水路の管理者（自治体や土地改良区など）を確認しておくことで、売却後のトラブルを未然に防げます。
水路に面している土地をスムーズに売却するポイント
水路に面している土地は手続きが煩雑になりやすいため、事前の情報収集と専門家への相談が売却成功のポイントになります。
この章の3ポイント
- 水路の種類・管理者を事前に確認しておく
- 複数の不動産会社・買取業者に相談し条件を比較する
- 土地家屋調査士など専門家の力を借りて手続きを進める
詳しく解説していきます！
水路の種類・管理者の事前確認
水路には、自治体が管理する法定外公共物や、土地改良区が管理するものなど複数の種類があります。占用許可の申請先や条件が異なるため、まずは水路の種類と管理者を確認することから始めましょう。
複数業者への相談・比較
水路に面した土地の取り扱いは、業者によって経験値や提案内容に差が出やすい分野です。複数の不動産会社・買取業者に相談し、条件を比較することで、より良い条件での売却につながります。
専門家との連携
占用許可の申請や境界確定測量などは、土地家屋調査士や行政書士といった専門家と連携しながら進めるとスムーズです。手続きに不慣れな場合は、不動産会社経由で専門家を紹介してもらうのもひとつの方法です。
まとめ
今回は、水路に面している土地のデメリットや売却方法、注意点についてご紹介しました。最後に内容を振り返っておきましょう。
- 水路に面している土地は、建築不可の可能性や地盤・浸水の問題を抱えやすい
- 居住用にするなら占用許可と橋の設置、居住用にしないなら土地のまま活用する方法がある
- 橋の設置費用や告知義務違反によるトラブルなど、費用・法的なリスクに注意が必要
- 水路の種類・管理者の確認と専門家への相談が、スムーズな売却の鍵
西宮市・尼崎市不動産売却ナビについて
私たち「西宮市・尼崎市不動産売却ナビ」は、西宮市・尼崎市を中心に不動産の売却をおこなっております。水路に面している土地は、そもそも建築不可である可能性や地盤にも問題があります。そのため、宅地として売却する際は占用許可を取り、接道義務を果たさなくてはなりません。土地によっても変わりますので、調べてから売却方法を考えましょう。不動産売却でお困りの方はお気軽にご相談ください。
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