再建築不可物件とは？売却が難しい理由と不動産買取をご紹介

どのような不動産？再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、今ある建物を壊すと新たな建て替えができない土地に建つ物件を指します。まずはその成り立ちと、なぜ建て替えができないのかを理解しておきましょう。

詳しく解説していきます！

再建築不可となる理由

新しく建物を建てられないのは、建物が建つ敷地が建築基準法の接道義務をクリアしていない点が理由です。接道の要件を満たしていない土地は、既存の建物を解体すると新たに建築確認を取得できないため、再建築不可物件と呼ばれます。

接道義務とは何か

接道義務とは、建物がある敷地は道幅4m以上の道路に2m以上接しなければならないとした建築基準法上の規定です。火災や災害時の避難経路や消防活動のしやすさを確保する目的で設けられています。

再建築不可物件が生まれる背景

1950年の建築基準法および1968年の都市計画法ができる以前は、接道義務を満たしていない敷地でも建築が可能でした。そのような土地に当時建てたものが、再建築不可物件として現在も残存しているのです。

再建築不可物件は買取先を見つけにくい？売却が難しい理由を解説

再建築不可物件の売却が難しいのには、いくつかの理由があります。買主にとってのリスクや資金調達の難しさが主な要因です。

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ローンが組みにくい

売却が難しい理由には、買主がローンを組めない点が挙げられます。金融機関は再建築不可物件のように担保価値が低い物件の購入には、ローンを貸し出さない対応が一般的であるため、現金購入が可能な方に買い手が限られてしまいます。

建て替えができないリスク

建て替えができない点が、売却しにくい最大の理由でしょう。老朽化や災害の被害により建物が崩れてしまうと、新築できずに活用できない土地となるため、購入するにはリスクが高いと判断する方が多くなります。

老朽化とリフォーム費用の懸念

さらに、再建築不可物件の多くは老朽化が進みリフォームが必要な状態であり、今後の維持・管理費用も考えると購入が敬遠されがちです。買主にとっては、購入後の追加コストが読みにくい点もハードルとなります。

不動産買取がスムーズ！再建築不可物件を売却する方法

売却が難しい再建築不可物件ですが、一定の条件をクリアできれば再建築が可能となり、不動産価値の上昇が見込めます。ここでは具体的な売却方法をご紹介します。

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セットバック・隣地購入での再建築

土地が接している道路の幅が4m未満であるなら、敷地の一部を後退させて道路の幅を広げるセットバックにより、再建築が可能となるケースがあります。また、隣地とつなげると接道義務を満たせる場合は、隣地を購入・賃貸借する方法も有効です。

リフォームによる付加価値の向上

再建築を可能にできないときは、建物のリフォームによって不動産の付加価値を高める方法もあります。設備の刷新や間取りの見直しによって、現状のまま利用したいというニーズに応えることができます。

専門の買取業者による不動産買取

再建築不可物件に強みをもつ不動産会社や買取業者での不動産買取なら、仲介のように買い手が見つかるまでの時間が省け、スピーディな売却が叶うでしょう。買取価格は仲介よりも安くなりますが、家屋の残置物ごと引き取ってもらえる場合もあり、購入が敬遠されがちな再建築不可物件の売却には便利な方法といえます。

再建築不可物件を売却・活用する際の注意点

再建築不可物件を売却・活用する際は、保有中の負担や業者選びに関する注意点を押さえておくことで、後悔のない選択がしやすくなります。

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保有し続けることの負担

再建築不可物件であっても、所有している限り固定資産税や都市計画税の納付義務は発生します。売却をためらって保有し続けると、老朽化の進行とあわせて維持コストがかさむ可能性がある点に注意しましょう。

買取業者選びのポイント

買取業者に売却する場合は、再建築不可物件の取り扱い実績や、残置物の引き取り条件を事前に確認しておくことが大切です。複数社から見積もりを取り、買取価格だけでなく対応の丁寧さも比較すると安心です。

再建築の可否は専門家・行政に確認

セットバックや隣地取得によって再建築が可能かどうかは、建築士や行政の建築指導課などの専門窓口で必ず確認することをおすすめします。自己判断で進めると、想定していた活用方法が実現できない場合もあるため注意が必要です。

まとめ

今回は、再建築不可物件の基本的な仕組みと売却が難しい理由、具体的な売却方法や注意点についてご紹介しました。最後に内容を振り返っておきましょう。

• 再建築不可物件とは、接道義務を満たしていない土地・建物を指す
• 新たな建て替えができず、購入に対してローンが組めない可能性が高いため売却が難しい傾向がある
• セットバックなどで再建築が可能になる場合もあるが、難しい場合は不動産買取が有効な手段
• 保有中の税負担や買取業者選びなど、注意点を押さえて後悔のない選択をする

西宮市・尼崎市不動産売却ナビについて

私たち「西宮市・尼崎市不動産売却ナビ」は、西宮市・尼崎市を中心に不動産の売却・買取をおこなっております。再建築不可物件のように売却が難しいとされる不動産についても、豊富な実績をもとに最適な売却方法をご提案いたします。不動産売却でお困りの方はお気軽にご相談ください。