「生産緑地」は売却できる？指定を解除する方法や注意点をご紹介

売却前に知っておきたい「生産緑地」と「2022年問題」とは？

生産緑地とは、市街化区域内にある生産緑地法によって認定された農地のことです。まずは制度の概要と、話題となった「2022年問題」について理解しておきましょう。

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生産緑地の認定要件

農林漁業などの生産活動が営まれている、もしくは公園や公共施設の用地に適している土地で500㎡以上の面積があるなど、要件を満たした土地が生産緑地の認定を受けられます。認定を受けた土地は固定資産税や相続税が安くなりますが、30年間は農業を継続する営農義務があります。

2022年問題とは

生産緑地の多くは都市部にあるため、宅地へ転用して売却すれば買い手がつきやすいと考えられています。生産緑地は1992年の生産緑地法の改正によって指定されたものがほとんどで、2022年にはその営農義務が一斉に解除されるタイミングを迎えました。

宅地供給増加への懸念

営農義務の解除にともない、2022年には宅地が過剰に供給され、土地の価格が値下がりするのではないかと予想されていました。実際の影響は地域によって差がありますが、生産緑地の売却を検討する際は周辺の市場動向もあわせて確認しておくと安心です。

生産緑地の指定を解除して売却する方法とは？

生産緑地に指定されている土地を売却するには、まずはその指定を解除しなければなりません。ここでは解除要件と、実際の手続きの流れを解説します。

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指定解除の3つの要件

指定の解除要件は以下の3つで、いずれかに該当していれば指定を解除できます。

市町村への買取申出

要件に該当していることが確認できたら、まずは市町村に生産緑地の買取申出をおこないましょう。申出後1か月以内に、自治体から買取可能もしくは不可の通知が届きます。

斡旋から指定解除までの流れ

自治体による買取が可能な場合はそのまま買い取ってもらえますが、不可の場合は農林漁業希望者へ斡旋されます。それでも希望者が見つからない場合は、生産緑地の指定が解かれ、売却や宅地転用、建物の新築が可能になります。

売却のために生産緑地の指定を解除する際の注意点とは？

生産緑地の指定を解除する際には、解除後の税金について注意が必要です。売却前にどのような税負担が発生するのかを把握しておきましょう。

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固定資産税の急上昇に注意

宅地にしてしまうと固定資産税が一気に上がり、場合によっては現状の10倍以上になる可能性もあります。すぐに売却できる見込みがあれば問題ありませんが、売れるまでの期間が長くなれば長くなるほど、税負担は大きくなるでしょう。

相続税の納税猶予への影響

生産緑地を相続によって取得した場合に限り、優遇税制の一つとして相続税の納税猶予が認められています。しかし宅地にするとこの猶予も受けられなくなるので、納税猶予額に年3.6%の割合になる利子税を加算して納めなくてはならない点にも注意しましょう。

解除前の資金計画の重要性

税負担の急増や利子税の加算は、資金計画に大きな影響を及ぼします。指定解除を決断する前に、売却までにかかる期間や税額のシミュレーションをおこなっておくことで、想定外の出費を防ぎやすくなります。

生産緑地の売却をスムーズに進めるポイント

生産緑地の売却は手続きや税制が複雑なため、制度の活用可否や専門家への相談を早めにおこなうことが成功のポイントです。

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特定生産緑地制度の確認

2022年問題への対応策として、特定生産緑地制度により指定を10年ごとに延長できる仕組みが設けられています。所有する生産緑地がすでに特定生産緑地の指定を受けているか、それとも従来の生産緑地のままなのかによって、税制優遇の続く期間が変わるため、まずは自治体に確認しておきましょう。

専門家への早めの相談

解除要件の該当有無や税負担の見込みは、税理士や不動産会社などの専門家に早めに相談することで正確に把握できます。相続税の納税猶予を受けている場合は特に、解除のタイミングによって負担が大きく変わるため、慎重な判断が必要です。

解除から売却までのスケジュール管理

買取申出から指定解除までは、自治体への申出や斡旋の手続きを経るため一定の期間がかかります。売却までのスケジュールをあらかじめ逆算し、税負担が発生する期間をできるだけ短くする計画を立てておくことをおすすめします。

まとめ

今回は、生産緑地の基本的な仕組みや2022年問題、指定を解除して売却する方法、税金面の注意点についてご紹介しました。最後に内容を振り返っておきましょう。

• 生産緑地とは市街化区域内にある農地のことで、宅地として売却するには指定解除が必要
• 解除要件は「主たる従事者の故障」「所有者の死亡」「指定から30年経過」のいずれか
• 指定が解かれると固定資産税が急増し、相続税の納税猶予も受けられなくなる
• 特定生産緑地制度の確認と専門家への早めの相談が、スムーズな売却の鍵

西宮市・尼崎市不動産売却ナビについて

私たち「西宮市・尼崎市不動産売却ナビ」は、西宮市・尼崎市を中心に不動産の売却・買取をおこなっております。生産緑地のように手続きが複雑な農地の売却についても、これまでの実績をもとに丁寧にサポートいたします。指定が解かれると税負担が増えてしまうので、資金に注意して売却を進めるようにしましょう。不動産売却でお困りの方はお気軽にご相談ください。